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湖北弘楚强夯基业建设有限公司

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二手房买卖需注意九大事项 二手房买卖的法律问题
发布时间:2021-06-25        浏览次数:        

  张斌律师,张斌律师毕业于上海财经大学。有着丰富的法学理论知识与实践经验;自从业以来,致力于解决当事人的刑事案件纠纷,公司法律顾问纠纷,房产纠纷,婚姻家庭纠纷,债权债务纠纷,合同纠纷,交通事故,劳资纠纷等诉讼与非诉讼法律事务的办理。有着丰富的诉讼实战经验与非诉讼经验。同时,张斌律师也擅长于民商事法律业务,先后为多家企事业单位解决法律纠纷提供法律服务。张斌律师同时服务于其他各种类型的案件的当事人,如刑事、婚姻家庭、交通事故、合同纠纷......更多介绍

  [导读]: 张斌律师,上海闵行装修合同律师,现执业于上海宇弘勤律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。张斌律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、

  张斌律师上海闵行装修合同律师,现执业于上海宇弘勤律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。张斌律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

  购房者在订立二手房合同前,对一些事项必须详加核实。包括:房屋的产权人是一λ还是几λ,是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。

  专家提醒:见不到房东,最好不买房;即使见到房东,也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。

  买卖双方地址、联系办法等,注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。房屋λ置、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属,房屋是否属于抵押房,是否有私搭乱建部分。房屋总价款、付款方式、付款条件等。交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。Υ约及Υ约金、免责等事宜。约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。合同生效时间,生效或失效条件,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤销合同条件以及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。合同中止、终止或解除的条件。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让禁止条款。

  专家提醒:直接在房地产交易中心签订过户合同,可能会多支出一两千元的费用。成都市在二手房过户上有一个标准指导价,按此指导价核算出的过户税费要低于按成交价核算出的过户费。如果购房者不了解这一点,此部分的差价即归中介方所有,成为中介方利润的一部分,这也正是部分中介拒将发票交还买方的原因所在。但如果去交易中心直接签订过户合同,就必须按成交价支付过户费。

  读者吴女士说,她刚和中介公司签订了《委托代理房屋出售协议》,觉得自己签订的合同存在不少问题,询问该怎么办

  专家提醒:委托是一个单方行为,可以随时撤回。一般而言,房东在中介没有找到二手房买家并进入实质性运作状态前单方撤销委托协议的,只要合同中有特别约定,是不需要支付任何赔偿金的。但对于已签订的二手房买卖合同,只要其合法性得到确认,那当事人只有履约;如果要解除合同,就要缴纳Υ约金。

  在签约过程中要慎之又慎,对所签条款要逐条推敲,不能模棱两可;所有条款内容购房者都要真正认可,不要勉强签订;最好在合同文本签订前请专家或律师审核,这样才能确保权益不受损害。

  自进入5月以来,在刚性需求的拉动下,北京楼市成交量迅速回升。根据北京市住建委公布的数据,截至5月26日,新房、二手房的成交量均创年内新高,呈明显上升趋势,北京楼市升温几成定局,随之而来的纠纷便不可避免。

  作为以房产纠纷为专业方向的北京京创律师事务所,接到的房屋买卖纠纷的咨询电话也明显增多,该所律师孔民针对二手房屋买卖纠纷中,买房人应该注意的问题及对策作如下分析,将买房人的风险降到最低,从法律层面为买受人支招。

  第一,购房人买房的根本性问题,要达到顺利办理房产证的目的,就要做到以下几个基本点。

  首先,要核实房产证是暗红本的区一级房地产管理部门盖章的正式的房屋所有权证,而不是乡一级及以下政府部门颁发的所谓的;小产权;证。

  其次,要在核实卖房人房产证的基础上,到房产证核发单位,调查房本的真实性、有无抵押查封等情形,上述情况也可通过中介公司去调查。

  再次,要在合同中明确约定办理房产证过户的时间这就要求,在签订《存量房屋买卖合同》时对于权属转移登记的条款一定要确定明确具体的时间和条件。最后,要对于迟延办理房产证约定高额的违约金,以使出卖人感觉违约需付出高昂的代价,而敦促其诚信履行合同。

  第二,出卖人交房的问题,常出现的纠纷包括出卖房屋有租户,房屋买卖合同签订后,租户迟迟不搬出,出卖人想交房但也有心无力,今期香港跑狗图论坛还有就是合同约定内容互相牵制,导致交房受影响,比如有些《存量房屋买卖合同》对于交房条款约定如下:出卖人需在办理变更权属登记某某日内,将房屋交付给买受人。这样的约定经常是由于权属变更迟延而导致交房迟延,而又无法追究出卖人违约,这种局面对买受人就会很不利。

  第三,房屋出卖人主体资格,是影响到房屋买卖合同是否成立及有效性的决定因素之一,在我们做过的许多二手房买卖的案例中,经常出现父亲出卖儿子名下的住房,夫或妻一方卖方,只有一人签字或没有签订知晓一方卖房的声明等原因又不具备善意第三人的条件,将会导致合同无效。

  所以买受人要在房屋买卖过程中,要根据房屋所有权证上的真正房屋所有权人来确定跟谁签合同,对于不能来的房屋所有权人需要有明确地委托书,而且该委托书一定要写明授权的内容,而不能只泛泛说全权委托某某人办理房屋买卖事宜。另外,需要说明的产权证写一个人的名字未必就是个人财产,在夫妻关系存续期间取得的财产,经常只写一个人名,但从法律上还是认定为夫妻共同财产。倘若为避免日后纠纷,应当让配偶在知情且同意卖房的确认书上签字。

  第四,买受人在购买二手房时,一般先去看房,查验房屋内部结构、楼层、朝向、装修情况、房屋年代、房屋周边环境、房屋是砖结构的还是钢混结构的都影响到房屋的价格,对于房屋周边环境要注意查看周围有没有污染源及噪音,尤其是在饭店周边的房屋。

  说到购买二手房税费的高低主要跟购买的房屋面积、是否首套房及出卖人取得房屋所有权证的年代有关。购买二手房对于税费首先要考虑出卖人取得房屋所有权证的时间是不是满5年,若不到5年虽然房屋价格可能比同等地段的房价优惠些,但考虑到需要缴纳营业税,缴税比例为房屋交易价5.5%,这一项就增加几万以上;另外,还有千分之一的教育附加税也已经起征,所以购房者在这一点上要留意。

  还有一项税收是个税,如果业主不是出售的唯一住房,或房本不满5年个税要缴纳房屋交易价1%的比例。对于契税购买者购买首套房且购买的房屋的建筑面积小于90平方米的契税按1%计算;购买二套房契税一律按3%比例缴纳;购买建筑面积90平方米-140平方米之间的房屋契税按1.5%;购买建筑面积140平方米以上的房屋契税按3%征收。另外从费用角度,买受人要查验出卖方所售房屋的性质问题,香港蓝月亮兔费知料大全56595香港慈善网一尾平特。尤其是房改房,还牵扯到补交土地出让金的问题。所以购房者要综合参考上述房产税费考虑房屋价值的合理性,买到性价比最高的房屋。

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